万科一次性拿出“40%首付+10万元固定兑付+项目应收款质押”，已属“割肉式”让步，反映出其“保公开债不违约”的底线思维。
中房报记者 许倩 北京报道
万科多笔债务展期谈判迎来关键进展。
1月21日，万科公告显示，“21万科02”债券的持有人会议通过了调整回售部分本息兑付安排的议案，这为万科暂时避免实质性违约赢得了空间。
受此提振，当日万科多只债券价格上涨，21万科06涨超4%，21万科04涨超3%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜置评道，万科此次“21万科02”展期方案通过，是公司在流动性危机中取得的阶段性喘息，但远非“上岸”。
他表示，从条款看，万科一次性拿出“40%首付+10万元固定兑付+项目应收款质押”，已属“割肉式”让步，反映出其“保公开债不违约”的底线思维。短期看，方案避免了1月22日技术性违约，为后续两笔合计57亿元中票（22万科MTN004及005）谈判提供了可复制的模板，市场信心或略有修复，但也暴露了万科面临的深层困境。
艰难喘息
此次通过的议案，包含四项关键条款：
其一，增加固定兑付安排，对支持议案的每个账户，万科将在2026年1月30日兑付不超过10万元（以剩余本金为限），该部分本金在兑付前不计息。
其二，回售部分债券本金兑付安排。在扣除上述固定兑付后，剩余本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年至2027年1月22日。
这意味着，债权人不用面对“全额后移” 的被动局面，能先拿到实实在在的资金，直接回应了债权人最迫切的流动性需求。
其三，利息支付安排。与本金兑付同步，回售部分的利息将分期支付。
其四，设置增信措施。万科将以旗下项目公司——武汉万云房地产有限公司和西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押，为债券未付本息提供担保，并承诺在60个工作日内完成增信所需手续。
据披露，该笔债券余额为11亿元，起息日为2021年1月22日，期限7年。根据发行条款，若投资者行使回售选择权，兑付日应为2026年1月22日。此次有效回售申报数量为1032.101万张，回售价格为每张100元，总规模约10.32亿元。
“21万科02”方案的通过，为其他正在谈判中的债务展期提供了参照模板。就在同一日，万科另外两笔中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”亦召开持有人会议，讨论最新的展期方案，方案也包含了10万元固定兑付安排和首付40%的条款。
然而，这一“样板”背后，也暴露了万科面临的深层困境。
柏文喜表示，其一，万科资产端将面临“失血”风险。拿来质押的武汉万云、西咸科筑应收款，本质上是项目公司对未来销售回款的“透支”，若销售持续低迷，质押物价值可能缩水。
其二，40%首付需兑付约4.4亿元现金，对现金流紧张的万科已是极限。今年二季度，万科还有65亿元债务到期，若每笔都按40%首付，仅本金就需26亿元，加上利息和工程款，公司账面现金（三季度末约800亿元，但多数受监管）将被迅速消耗。若后续销售不及预期，万科可能被迫继续“展期+首付”滚动，每一轮展期所需付出的首付比例可能被迫抬升，直至资产包被消耗殆尽。危险的是，若后续房价继续低迷，展期后的本金减值缺口，可能给金融机构带来坏账风险。
救赎时刻
万科这份债券展期方案的落地，历经了一波三折的博弈。
2025 年 11 月 26 日，万科最初提出的方案是，仅展期本金一年，无首付、无利息，因无视债权人流动性需求遭否决。12 月初，万科调整方案增加增信，但仅模糊承诺项目公司应收账款质押，未明确标的与流程，导致方案仅获 20.2% 的支持率，远低于通过门槛。12 月 22 日前推出第三版方案，虽补充 6000 万元利息兑付，试图以“小额现金”安抚情绪，却未解决增信模糊的核心问题，核心条款再遭否决。
这三版失败方案，最终倒逼出成功的第四版方案，其背后正是无数债权人与相关方沟通的缩影，展现了从“信用展期”到“资产抵债”的残酷转变。
但对于债权人而言，展期不是终点，而是风险后置；对于万科而言，每一次“割肉”都在消耗未来的经营弹性，远非“上岸”。
在业内观察人士看来，此次展期方案通过，虽然为万科争取了宝贵的缓冲时间，但公司仍需在销售回暖、资产处置和融资渠道拓宽等方面取得实质性进展，才能从根本上缓解流动性压力。
柏文喜强调，展望后续，万科的“生死时速”取决于三条线，销售线、融资线以及政策线。2026年上半年，万科需实现月均200亿元以上认购金额，推动经营性现金流回正，同时争取大股东增资与政策支持，方能有希望应对即将到来的偿债高峰。
值得注意的是，目前万科的债务纠纷，已不仅仅是与债权人的协商，还推进到了司法执行层面。
就在1月14日，、长沙市万科企业有限公司新增一则被执行人信息，执行标的大约10.9亿元，执行法院为湖南省长沙市中级人民法院。
此外，万科还存在十多条股权冻结信息，累计被冻结金额已超过20亿元。其中，2025年12月30日和12月17日，分别被冻结2.5亿元和5.7亿元。
截至发稿，万科方面尚未就整体债务重组计划发布进一步公告。市场将持续关注其后续的偿债安排与经营策略调整。
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